摘要：去年 3月，钱塘区发布了文海湖畔学校（原幸福河中学）的规划公示。有附近家长透露，孩子去年9月升初一，现在幸福河小学教室借读，上课老师都是学军班底。目前55㎡户型，最便宜单价都要3万多，已回到2021年巅峰水平。
最近，下沙金沙湖一带的中介“忙到飞起”。
带看、约看、连轴转已成常态。市场上甚至出现多组客户争抢同一套房源的情况，房东临时毁约、中介之间抢单等现象也有发生。
意外的是，这波热度并非聚焦于品质次新房，而是集中在安置房小区——幸福雅苑。
伴随高热度的，是价格的快速跳涨。据中介反馈，幸福雅苑约55㎡的小户型，单价已从去年9月的2万左右，跃升至目前的3万+。
在整体低迷、破发成风的年末，这样的上涨显得尤为显眼。尤其它还是安置房，且涨幅高达约50%。作为对比，周边一众次新盘却几乎没有波澜。
为何安置房成了市场“逆袭者”？“主要是学军效应带动，而低总价安置房更受家长青睐。”一位本地中介解释道。
去年 3月，钱塘区发布了文海湖畔学校（原幸福河中学）的规划公示。 学校东至海达南路，南至学林街（绿城紫棠园东北侧），规划30班初级中学标准，预计容纳1500名学生。
官方虽未正面回应，但多方信息表明，该校将由学军托管，对接幸福河小学学区（乔下路以东、德胜东路以南、海达南路以西、金沙大道以北区域）。
有附近家长透露，孩子去年9月升初一，现在幸福河小学教室借读，上课老师都是学军班底。去年11月，学校正式开建，其公布的立面设计，也和学军中学以往风格高度相似。而在高德地图上，已直接标注为“学军中学附属金沙湖学校”。
更直接的佐证，来自身边家长的实际经历。
一位省内家长王先生表示，其孩子于去年9月通过相关机构组织的考试获得录取入学资格，可转入在幸福河小学借读的学军班。
但因学位数量紧张，入学需满足落户要求。正因如此，学区范围内总价较低的安置房——尤其拥有小面积的幸福雅苑，迅速成为香饽饽，由此形成了一轮独特的需求热潮。
“看房家长有来自温州、台州的，也有嘉兴的。”中介表示。
“完全没料到，房价会攀升得如此迅速。”王先生回忆道。
去年9月确认被录取后，他便计划购置一套学区安置房。当时咨询中介，幸福雅苑55㎡户型的总价在110万左右。由于落户不急切（小升初报名前），行情也平淡，加上国庆临近，买房事宜就搁置到了10月中下旬。
而此时，同类房源报价已跃升至130-140万。面对上涨的房价，王先生认为性价比不高，加之年底工作繁忙，购房计划又被推迟。到了年底，市场情况再度生变：不仅总价涨至150-160万，房东也十分强硬，基本不接受议价。
王先生也曾尝试其他途径，如办理人才引进落户，但未能成功。去年底，他本已接受现实，准备高单价买入一套看中的小户型，结果又被另一客户抢先拿下。一犹豫，等到了增值税新政。
经过发酵和家长购房需求持续释放，房价又迎来一波上涨。中介说，上个月幸福雅苑整整成交了十几套。目前55㎡户型，最便宜单价都要3万多，已回到2021年巅峰水平。“只能再观察观察了。”王先生无奈说道。
小户型飙涨的热度，也传导至了大户型房源。 “小面积单价涨得快，部分家长难以承受，只能转向单价相对较低的大户型。”一位中介表示，“不过受总价约束，大户型涨幅有限。”
但从挂牌情况看，房东预期显然很高。贝壳网显示，幸福雅苑共挂牌16套，55-60㎡最低报价175万。115㎡贵的报价高达320万，折合单价超2万7。
中介表示，当总价升至两三百万以上时，家长的购房决策会明显趋于理性。至于那些总价更高、供应更充足的次新房，几乎不会考虑。
本质上，这一现象源于学军系初高中衔接教育模式所引发的局部楼市效应。
近年来，杭州多所顶尖高中，如学军、杭二、杭高等，纷纷通过设立附中、开设“强基班”、“创新班”、“竞赛班”等方式，提前锁定优质生源。只要存在招生与落户挂钩的条件，就会对周边楼市产生或强或弱的带动作用。
这一趋势背后，与中考改革密切相关。
重高名额分配生占70%+考试简单化，意味着进重高的学生参差不齐，已很难保证清北985顶尖名校的录取率。
中考筛选制度靠不住，顶级重高只能另辟蹊径，自主选拔筛选尖子生。这与众多重视教育的家长诉求不谋而合——只要孩子成绩过关，许多家庭都愿意为一张“入场券”购置房产。
可谓“你躺你的，我卷我的！”也可以说是“普娃和学霸的两条明暗升学路线”。但此类行情具有鲜明的局部性（安置房）与阶段性（招生季），很难扭转市场预期。
长期来看，待2027年4月学校正式建成并稳定招生后，必然会为金沙湖带来更持续、更广泛的教育资源价值。
但能否带动板块楼市，仍有待观察。毕竟教育平权化下，学区对房价的带动已大幅减弱，整体行情走势才是决定性因素。
本文来自微信公众号“层楼”，作者：麦格，36氪经授权发布。
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最近，下沙金沙湖一带的中介“忙到飞起”。
带看、约看、连轴转已成常态。市场上甚至出现多组客户争抢同一套房源的情况，房东临时毁约、中介之间抢单等现象也有发生。
意外的是，这波热度并非聚焦于品质次新房，而是集中在安置房小区——幸福雅苑。
伴随高热度的，是价格的快速跳涨。据中介反馈，幸福雅苑约55㎡的小户型，单价已从去年9月的2万左右，跃升至目前的3万+。
在整体低迷、破发成风的年末，这样的上涨显得尤为显眼。尤其它还是安置房，且涨幅高达约50%。作为对比，周边一众次新盘却几乎没有波澜。
为何安置房成了市场“逆袭者”？“主要是学军效应带动，而低总价安置房更受家长青睐。”一位本地中介解释道。
去年 3月，钱塘区发布了文海湖畔学校（原幸福河中学）的规划公示。 学校东至海达南路，南至学林街（绿城紫棠园东北侧），规划30班初级中学标准，预计容纳1500名学生。
官方虽未正面回应，但多方信息表明，该校将由学军托管，对接幸福河小学学区（乔下路以东、德胜东路以南、海达南路以西、金沙大道以北区域）。
有附近家长透露，孩子去年9月升初一，现在幸福河小学教室借读，上课老师都是学军班底。去年11月，学校正式开建，其公布的立面设计，也和学军中学以往风格高度相似。而在高德地图上，已直接标注为“学军中学附属金沙湖学校”。
更直接的佐证，来自身边家长的实际经历。
一位省内家长王先生表示，其孩子于去年9月通过相关机构组织的考试获得录取入学资格，可转入在幸福河小学借读的学军班。
但因学位数量紧张，入学需满足落户要求。正因如此，学区范围内总价较低的安置房——尤其拥有小面积的幸福雅苑，迅速成为香饽饽，由此形成了一轮独特的需求热潮。
“看房家长有来自温州、台州的，也有嘉兴的。”中介表示。
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“完全没料到，房价会攀升得如此迅速。”王先生回忆道。
去年9月确认被录取后，他便计划购置一套学区安置房。当时咨询中介，幸福雅苑55㎡户型的总价在110万左右。由于落户不急切（小升初报名前），行情也平淡，加上国庆临近，买房事宜就搁置到了10月中下旬。
而此时，同类房源报价已跃升至130-140万。面对上涨的房价，王先生认为性价比不高，加之年底工作繁忙，购房计划又被推迟。到了年底，市场情况再度生变：不仅总价涨至150-160万，房东也十分强硬，基本不接受议价。
王先生也曾尝试其他途径，如办理人才引进落户，但未能成功。去年底，他本已接受现实，准备高单价买入一套看中的小户型，结果又被另一客户抢先拿下。一犹豫，等到了增值税新政。
经过发酵和家长购房需求持续释放，房价又迎来一波上涨。中介说，上个月幸福雅苑整整成交了十几套。目前55㎡户型，最便宜单价都要3万多，已回到2021年巅峰水平。“只能再观察观察了。”王先生无奈说道。
小户型飙涨的热度，也传导至了大户型房源。 “小面积单价涨得快，部分家长难以承受，只能转向单价相对较低的大户型。”一位中介表示，“不过受总价约束，大户型涨幅有限。”
但从挂牌情况看，房东预期显然很高。贝壳网显示，幸福雅苑共挂牌16套，55-60㎡最低报价175万。115㎡贵的报价高达320万，折合单价超2万7。
中介表示，当总价升至两三百万以上时，家长的购房决策会明显趋于理性。至于那些总价更高、供应更充足的次新房，几乎不会考虑。
本质上，这一现象源于学军系初高中衔接教育模式所引发的局部楼市效应。
近年来，杭州多所顶尖高中，如学军、杭二、杭高等，纷纷通过设立附中、开设“强基班”、“创新班”、“竞赛班”等方式，提前锁定优质生源。只要存在招生与落户挂钩的条件，就会对周边楼市产生或强或弱的带动作用。
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这一趋势背后，与中考改革密切相关。
重高名额分配生占70%+考试简单化，意味着进重高的学生参差不齐，已很难保证清北985顶尖名校的录取率。
中考筛选制度靠不住，顶级重高只能另辟蹊径，自主选拔筛选尖子生。这与众多重视教育的家长诉求不谋而合——只要孩子成绩过关，许多家庭都愿意为一张“入场券”购置房产。
可谓“你躺你的，我卷我的！”也可以说是“普娃和学霸的两条明暗升学路线”。但此类行情具有鲜明的局部性（安置房）与阶段性（招生季），很难扭转市场预期。
长期来看，待2027年4月学校正式建成并稳定招生后，必然会为金沙湖带来更持续、更广泛的教育资源价值。
但能否带动板块楼市，仍有待观察。毕竟教育平权化下，学区对房价的带动已大幅减弱，整体行情走势才是决定性因素。
本文来自微信公众号“层楼”，作者：麦格，36氪经授权发布。